Prilikom kupoprodaje nekretnina često se susrećemo s određenim pojmovima kao što su
hipoteka na nekretnini odnosno založno pravo na istoj koje se u većini slučajeva zasniva radi
osiguranja novčane tražbine u slučaju kreditiranja putem banke za dobivanje stambenog
kredita, radi više upita naših stranki odlučili smo jedan tekst posvetiti predmetnoj temi.
Hipoteka je stari institut građanskog prava koji je zahvaljujući stalnom prilagođavanju postao
najrazvijeniji oblik založnog prava. Hipoteka se odnosi na određeno potraživanje i određenu
nekretninu, a svrha joj je da vrši psihološki pritisak na dužnika da izvrši obvezu iz ugovornog
odnosa jer ukoliko to ne bi imalo efekta, hipotekarni vjerovnik bi se mogao namiriti iz
vrijednosti nekretnine opterećene hipotekom. Što je hipoteka, koje vrste hipoteka postoje,
kako kupac može provjeriti da li je nekretnina koja se prodaje opterećena hipotekom te na
koji se način može vjerovnik namiriti iz nekretnine opterećene hipotekom, saznajte u
nastavku ovog članka.
Što je hipoteka?
Kao odgovor na pitanje što je hipoteka upućuju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim
stvarnim pravima koje hipoteku definiraju kao stvarno pravo na određenoj stvari koje
ovlašćuje vjerovnika da svoju tražbinu namiri iz vrijednosti založene stvari ako mu njegova
tražbina ne bude ispunjena o dospijeću.
Dakle, hipoteka je jedan od stvarnopravnih instrumenata putem kojeg vjerovnik nastoji
osigurati naplatu svog potraživanja, a nastaje bez predaje stvari vjerovniku u posjed te on
time nije ovlašten da stvar drži kao zalog u posjedu. Time se hipoteka razlikuje od drugih
instrumenata osiguranja potraživanja, primjerice fiducije koja omogućuje da dužnik prenese
vlasništvo svoje stvari na vjerovnika radi osiguranja naplate njegove tražbine.
Hipotekarni kredit
Osnivanje hipoteke na nekretninama i pokretninama
Zakona o vlasništvu proizlazi da je na nekretninama moguće osnovati založno pravo
jedino kao hipoteku. U praksi se najčešće hipotekom osigurava potraživanje – zajam dan za
izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju nekretnine na koju se stavlja hipoteka, kredit dan za
izvođenje melioracionih radova i podizanje porodičnih stambenih zgrada.
Iznimno, moguća je i na pokretnim stvarima i pravima koja se mogu steći jedino upisom u
javni upisnik i koje se bez upisa u takav upisnik ne smiju rabiti, kao što je primjerice u
Hrvatski registar brodova, u koji se upisuje hipoteka kada se ista želi osnovati za brod.
Nadhipoteka
Što je hipoteka – kako kupac može provjeriti da li je nekretnina koja se prodaje
opterećena hipotekom?
Na temelju valjanog hipotekarnog ugovora vjerovnik zahtjeva da se hipoteka na nekretnini
upiše u zemljišne knjige. Uknjižbom hipoteke u zemljišne knjige ista se upisuje kao teret na
nekretnini te time vjerovnik stječe hipotekarno založno pravo.
Međutim, s obzirom na to da nekretnina koja je opterećena hipotekom ostaje u posjedu
dužnika i ne prelazi vjerovniku, zemljišne knjige su jedino mjesto gdje je vidljivo da postoji
hipoteka kao teret.
Stoga, da kupac ne bi kupio nekretninu koja je opterećena hipotekom, dopušteno je da prije
kupnje nekretnine u zemljišnoj knjizi koje su javne provjeri ima li nekretnina upisan teret u
zemljišnoknjižnom ulošku. Ukoliko je nekretnina opterećena hipotekom u listu C (teretovnici)
zemljišnoknjižnog izvatka biti će upisana hipoteka sa naznakom za čiju korist i koliko iznos.
Što je hipoteka? – Hipotekarna tužba
Ukoliko o dospjeću dužnik nije namirio tražbinu osiguranu hipotekom, vjerovnik može
hipotekarnom tužbom pokrenuti sudsku parnicu i ishoditi pravomoćnu sudsku presudu kojim
se dužniku nalaže da trpi namirenje iz vrijednosti zaloga.
Drugim riječima, po ishodovanju pravomoćne sudske presude, vjerovnik može pokrenuti
ovršni postupak u kojem će nekretnina opterećena hipotekom biti prodana na javnoj dražbi, a
vjerovnik će se namiriti iz cijene dobivene prodajom nekretnine.
[contactform]
