Etažiranje stana: Pojam i objekt etažnog vlasništva
Etažiranje stana je postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo.
Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 81/15), etažno vlasništvo je definirano kao vlasništvo posebnog dijela nekretnine koje proizlazi i ostaje neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom nekretnine na kojem je uspostavljeno.
Učinak etažnog vlasništva
Učinak etažnog vlasništva je da suvlasnik kad upravlja tim posebnim dijelom nekretnine, umjesto svih suvlasnika, izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je taj posebni dio samo njegovo vlasništvo, te s tim dijelom i koristima od njega može činiti što ga je volja i svakoga drugoga iz toga isključiti.
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine može se uspostaviti na onom dijelu suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu podobnu kako bi suvlasnik mogao samostalno izvršavati svoje ovlasti. U praksi je najčešće objekt etažnog vlasništva stan, odnosno skup prostorija namenjena za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz. Uz stan, etažno vlasništvo se može uspostaviti na sporednim dijelovima nekretnine, kao što su otvoreni balkoni, terase, tavanske i podrumske prostorije. Osim za stanovanje, etažno vlasništvo može se uspostaviti na poslovnoj prostoriji namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti.
Zajednički dijelovi nekretnine i etažiranje
Važno je napomenuti da se vlasništvo posebnog dijela nekretnine ne može uspostaviti na onim dijelovima nekretnine koji svi suvlasnicima služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj uporabi pojedinog suvlasnika nekretnine. Na taj način, objekt etažnog vlasništva ne mogu biti zajedničke prostorije svih suvlasnika poput spremišta za smeće i bicikle, zemljište pod zgradom, te krov, tavan, podrum, hodnici i slično. U praksi jedan stan ili poslovna prostorija mogu zauzimati cijeli kat, ali je mnogo češći slučaj da na jednom katu ima više stanova u etažnom vlasništvu pojedinog suvlasnika. Međutim, činjenica da u nekretnini postoji više stanova ne dovodi samo po sebi do uspostave etažnog vlasništva nad pojedinim stanom, već moraju biti predviđene pretpostavke određene Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Etažiranje stana ili uspostava etažnog vlasništva
Etažiranje je postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo. Pravni temelj za uspostavu etažnog vlasništva predstavljaju pisana suglasnost svih suvlasnika nekretnine i potvrda nadležnog tijela. Važno je napomenuti da niti jedan suvlasnik ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu etažnog vlasništva drugom suvlasniku koji ima suvlasnički dio, osim ako bi se takvom uspostavom ukinula ili ograničila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenoga vlasništva posebnog dijela. Nadležno upravno tijelo koje obavlja poslove prostornog uređenja i gradnje izdaje potvrdu da je stan ili druga prostorija u zgradi samostalna uporabna cjelina podobna za uspostavu etažnog vlasništva.
Tko može zahtjevati etažiranje
Uspostavu etažnog vlasništva mogu zahtijevati: suvlasnik nekretnine koji ima barem odgovarajući suvlasnički dio zajednički vlasnici koji imaju u svojem zajedničkom vlasništvu barem odgovarajući suvlasnički dio više suvlasnika ili svi suvlasnici na temelju suglasnog zahtjeva, ako njihovi suvlasnički dijelovi ukupno iznose barem koliko je odgovarajući suvlasnički dio vlasnik zemljišta na kojem je zgrada izgrađena ili nositelj prava građenja kad dijele nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva posebnog dijela
Osim zahtjeva nadležnih osoba za uspostavom etažnog vlasništva, pisane suglasnosti svih suvlasnika i potvrde nadležnog tijela, potrebno je da se utvrdi je li suvlasnički dio nekretnine odgovarajući, odnosno kolika je njegova površina naspram površine cijele nekretnine. Takvu korisnu vrijednost stana utvrđuje sud odlukom u izvanparničnom postupku. Međutim, nije potrebna odluka suda ako su svi suvlasnici ispravom ograničili svoja suvlasnička prava tako da su na određenom suvlasničkom dijelu uspostavili vlasništvo posebnog dijela nekrenine.
Etažiranje i upis u zemljišne knjige
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Dakle, upis je konstitutivni element pa etažno vlasništvo ne postoji u pravnom prometu sve dok ne bude upisano u zemljišnu knjigu. Vlasništvo posebnog dijela nekretnine se upisuje u vlasnički list (list B) uz suvlasnički udio onog suvlasnika za kojeg je osnovano vlasništvo posebnog dijela uz naznaku posebnog dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni list se stavlja natpis „Etažno vlasništvo“.